السبت، ١٥ ديسمبر، ٢٠١٨ 

الحياه

الخبز و العمران

محمد الشاهد

هناك علاقة مباشرة بين رغيف الخبز البسيط، والنمو العمراني للمدن في مصر، وخاصة في القاهرة.

 

 

كانت مصر ذاتَ يوم سلة الخبز لدول البحر الأبيض المتوسط، وهي الآن أكبر مستورد في العالم للحبوب والقمح، فإن معدل استهلاك الفرد للخبز في مصر هو الأعلى فى العالم، وقد زاد على مر السنين اعتمادُ مصر على استيراد القمح بصورة مطردة، دون أي مؤشر لتراجع معدل الزيادة.

 

عدد سكان مصر يبلغ حاليّاً ٨١ مليون نسمة، بمعدل نمو يصل إلـــى ٢ % سنويّاً، وبحلول عام ٢٠٢٥ يمكن أن يصل عدد سكانها إلى ١٤٠ مليون نسمة، وبحلول عام ٢٠٥٠ م يمكن أن يصل عدد السكان قرابة الـ ١٤٠ مليون، بزيادة قدرها ٧٠ %.

 

إن ارتفاع عدد السكان سيعني قلة الأراضي المتاحة للزراعة، وإذا زاد استخدام مياه نهر النيل في بلاد المنبع - وهو الراجح على ما يبدو - فمن الممكن أن تقل كميات المياه المتاحة للمزارعين المصريين في السنوات المقبلة، سيزداد معدل استيراد مصر من المواد الغذائية.

 

ويجب على الحكومات في المستقبل رؤية القوى الكامنة المحتملة، التي بالفعل لدى القاهرة وغيرها من المدن، وليس النظر إلى الصحراء الخالي من التخيل، والهادف إلى محو أحياء القاهرة.

هذا النمو السكاني يعني أيـضاً ازدياد الحاجة إلى الإسكان، وازدياد الحاجة إلى تعمير إسكاني للأراضي، فعملية التعمير والإسكان غير الرسمية هذه تلاحق الأراضي الزراعية، بدلاً من أن تتبع خطط التعمير العمراني التي وضعها مخططو المدن، وذلك بسبب السياسات الحكومية الخاطئة للتخطيط، وأيـضاً بسبب انخفاض قيمة الأراضي الزراعية، فالأراضي الزراعية الشديدة الخصوبة على مستوى العالم تتضاعف قيمتها عشر مرات إذا دخلت نطاق التوسع العمراني، بدلاً من استخدامها في الزراعة. وهناك علاقة مباشرة بين هذا الخلل في قيمة الأراضي ودعم الدولة للواردات، وميلها لاستيراد المنتجات الأجنبية، بدلا من الإستثمار في الزراعة المحلية، وعليه فهناك علاقة مباشرة بين رغيف الخبز البسيط، والنمو العمراني للمدن في مصر، وخاصة في القاهرة.

 

خلال العقود الماضية والمصريون يقال لهم إنهم سبب المشاكل في مصر، وهناك تصريح شهير لمبارك نفسه قال فيه إن هناك مصريين أكثر من اللازم. فالدكتاتور كان بالتأكيد يُفـضِّل بوضوح حكم مصر بعدد أقل من المصريين، أو بدونهم. وكذلك فإن الطبقات العليا المصرية اتبعت هذا المسار في التفكير، من خلال إلقاء اللوم على نمو السكان في مصر؛ أنه السبب في عدم حدوث التنمية في مصر. في الواقع إن كبر حجم السكان يعني سوقاً أكبر وأيدي عاملة أكثر، وكلتاهما يمكن أن تكون نواة لبرنامج تنمية ناجح؛ لكن لا بد من وجود سياسات سليمة للإستفادة من هذه الإمكانات. ولكن على النقيض من ذلك، فشلت كلٌّ من الحكومة والطبقة المهنية في إطلاق إمكانات مصر، وتركت الغالبية العظمى من السكان لتعول نفسها خارج نطاق سيادة القانون، وهذا ما ظهر جليّاً في عمليات التعمير الإسكاني.

 

إن سرعة التعمير الإسكاني للأراضي الزراعية ليست نتيجة لانخفاض قيمة الأراضي الزراعية فقط، ولكنها أيــضاً بسبب عدم وجود ديناميكية سوق حقيقية في قطاع العقارات المصري. فالسوق في تطلع مستمر إلى إضفاء الطابع «المتميز» على التطور العمراني، مخلِّفاً وراءه بذلك قطاعات كبيرة من السكان. وبسبب غياب ديناميكية سوق حقيقية فإن السكان يخلقون بإستمرار سوقاً جديدة خاصة بهم، أو بتعمير إسكاني لأراض - إذا ما جاز التعبير - كانت في السابق غير متاحة للبناء، أي الأراضي الزراعية.

 

ومع تقديم السوق لعقارات أقل وأقل في متناول غالبية السكان، فإن هؤلاء السكان ببساطة سيُنشئون عقاراتهم على الأراضي الزراعية التي انخفضت قيمتها فعليّاً، وبالتالي فإن مصر تخسر مساحات واسعة من أراضيها الزراعية الثمينة، وفي نفس الوقت فإن سوق العقارات - وكذلك المدن - تعاني من هذا النشاط العشوائي وعملية المضاربة غير المنضبطة. والنتيجة هي حالة غريبة؛ ففي وجود أزمة إسكان، فهناك عمليات مضاربة وبناء واسعة، ومعظم السكان يعيشون في مناطق استحدثوها بشكل فردي فيما يسمى بالعشوائيات، وهناك مئات الآلاف (وفق تقديرات متحفظة) من مشروعات التنمية العمرانية، بما في ذلك «الإسكان الشعبي» الذي خططت له الدولة في المجتمعات الصحراوية، (وهي خاوية؛ لأن الحكومة ما زالت لا تفهم أن التخطيط لا يعني مجرد بناء أبراج أسمنتية قليلة في أماكن بعيدة).

 

ومع تقديم السوق لعقارات أقل وأقل في متناول غالبية السكان، فإن هؤلاء السكان ببساطة سيُنشئون عقاراتهم على الأراضي الزراعية التي انخفضت قيمتها فعليّاً.

هناك عوامل كثيرة مختلطة هنا من هذا القبيل؛ كالحوكمة، وملكية الأراضي، والسياسات الوطنية، وقوانين تحديد المناطق، وسياسات الإسكان، والحدود الإدارية (فالقاهرة تستمر في النمو عشرات الكيلومترات، ولا تزال تعتبر القاهرة). ومع ذلك فهناك مسألتان رئيسيتان، هما:

 

١.  إن الاعتماد الكبير على استيراد القمح والحبوب جعل قيمة الأراضي الزراعية إذا بنيت تبلغ عشرةأضعاف قيمتها عما إذا استخدمت في الزارعة.وهذه النسبة قيمة ١ : ١٠، التي هي نتاج السياسات الحكومية، تجعل من الصعب على المجتمعات الريفية التمسك بمزارعها في مواجهة زحف الإسكان، فهناك حاجة لعملية عكسية على الفور، وذلك لكي تفطم مصر من استيراد المواد الغذائية الأساسية، وللحفاظ على الأراضي الزراعية للبلاد، التي لا يمكن استعادتها، بالإضافة إلى الحفاظ على الثقافة والاقتصاد والمجتمع الذي يصاحب ذلك.

 

وباعتبار أن القاهرة محاطة من الشمال والجنوب بالأراضي الزراعية، فهذه العملية العكسية ستوجه للتنمية، رسمية أو غير رسمية، في محور شرق- غرب إلى الصحراء، (وهو بالفعل اتجاه التنمية السكانية المتميزة، ولكن ليست لأصحاب الدخل المحدود). والسبب هو أن التنمية العمرانية غير المرخصة أسهل في الأراضي الزراعية؛ لأن المرافق الأساسية (الماء والكهرباء) تصل إليهم، في حين أن تنمية الصحراء تحتاج إلى تخطيط حكومي على نطاق واسع، لتقديم مثل هذه الخدمات، بما يماشي التنمية المستقبلية (لكن هذا نفذ فقط من أجل هذا النوع من التنمية المتميزة.

 

عند التحليق فوق منطقة دلتا النيل فإن المرء يُصدَم من نسبة الأراضي العمرانية إلى الأراضي الزراعية، فالقُرَى الريفية الصغيرة والمجتمعات الزراعية المتأصلة في التقاليد الزراعية يتم تحويلها، في وتيرة سريعة الخطى، إلى أماكن ليجدوا فيها مأوى لهم، فالقيم العمرانية للطبقة الوسطى التي كانت مادة المسلسلات في الثمانينيات والتسعينيات أصبحت معيارَ حياةِ الملايين من المصريين الريفيين الذين يرغبون في محاكاة تلك القيم.

 

ليت الأمر توقف عند انخفاض قيمة الأراضي الزراعية نتيجة لاستيراد المنتجات الزراعية فحسبُ، بل الأشد من ذلك أن قيمة الأراضي الصحراوية هي أيـضاً في انخفاض لسبب مختلف؛ فمساحات شاسعة من الأراضي في القاهرة وما حولها مملوكة للجيش، وليست مملوكة للدولة المصرية، وتُشتَرى هذه الأراضي وتُباع في صفقات غامضة لصالح مشروعات مضاربة في الغالب مِن قِبَل الشركات الأجنبية.

 

٢. عدم وجود قيم سوق حقيقية تحدد ما يُبنَى، وفي أي مكان، وبأي سعر، ... إلخ. السوق العقاري في القاهرة اعتباطي على الأرجح، وتستند أسعار العقارات كليةً على تخمين غير منضبط، وعادة ما ترتبط قيمة العقارات بالموقع وبوسائل الراحة، وخيارات النقل، ومسافة للوصول إلى الحديقة/المتنزَّهات العامة، والمسافة للوصول إلى خيارات التسوق، إضافة إلى عوامل تتعلق بالملكية الفعلية: نوعية البناء، ووظائف المرافق المختلفة، والقيم الثقافية/التراثية. من هذا المنطق فإن مبنى في شارع طلعت حرب وهدى شعراوي في وسط المدينة يجب أن يكون في الفئة العليا في السوق العقارية؛ حيث توجد حديقة قريبة عند سور الأزبكية، وساحة كبيرة مفتوحة في ميدان التحرير، والمباني التاريخية الساحرة، ومحطات مترو على بعد عشر دقائق سيراً على الأقدام، والمحلات التجارية ودُور السينما والمتاحف.

 

ولعل هذا كان سيحدث لو ركَّزت الدولة المصرية على ما تفعله الحكومات عادةً: الحفاظ على الأماكن العامة، وصيانة الشوارع، وتشريع قوانين لحماية المباني التاريخية، والحفاظ على قيمتها الاقتصادية. فهذه الخطوات هي التي حافظت على المراكز العمرانية في المدن في مختلف أنحاء العالم، والتي تزورها الطبقة العليا من المصريين في أيام إجازاتهم، في حين يشكون من عدم وجود مثل هذه البيئات ذات الجودة العالية في المناطق العمرانية في مصر.

 

هناك مسألتان رئيسيتان، هما: هناك مسألتان رئيسيتان، هما: ١ ‪-‬ انخفاض قيمة الأراضي الزراعية بسبب  الاستيراد و دعم الحكومة للقمح والحبوب المستوردة. ٢ ‪-‬ الافتقار الي معايير السوق الحقيقية و التي تحدد ماذا يبنى أين، و بأي كمية الي اخره.

لذلك فإن مركز المدينة - بغض النظر عن موقعه ، والذي كان يجب أن يكون على قمة العقارات المرغوبة، إذا ما كان هناك ديناميكيات سوق حقيقية فإن قيمته منخفضة. وقد تسببت عملية تخفيض سعر وسط المدينة وإهمال صيانته في فتح سوق تعمير الصحراء للإسكان المتميز والذي فشل في أن يكون نموذجاً جيداً للتعمير الإسكاني.

 

وأسفرت هذه العملية غير المتوازنة في المضاربة على ما يبدو عن طرفي نقيض، على الرغم من كونهما وجهين لعملة واحدة: مساحات واسعة من الإسكان عالي الكثافة السكانية الارتجالية المعروفة بالعشوائيات، ومساحات أخرى واسعة من المناطق منخفضة الكثافة من المدن للإسكان المتميز، المغلقة على نفسها، والمنقطعة عن غيرها.

 

ويرجع هذا الخلل في السوق جزئيّاً إلى إمكانية المدينة للتوسع إلى ما لا نهاية في الصحراء، أو في الأراضي الزراعية، وتعمير الأطراف؛ حيث إننا كلما اقتربنا من الطريق الدائري - بدلا من المركز - تزداد القيمة. ومن هنا فإن الحكومة تخطط لبناء طريق دائري أكبر (لكي تضيف إلى قيمة المضاربة على الأراضي، وربما تدمر مساحات هائلة من الأراضي الزراعية شمال القاهرة بسبب التنمية العمرانية)، ولكن هذا الخلل في السوق سببه أيــضاً عقود ملكية أراضي مبهمة وغامضة، وحكومة فاسدة غير منتظمة.

 

باختصار هناك علاقة مباشرة بين الخبز الذي نأكله، والمدينة التي نعيش فيها. والسياسات التي تتجه نحو المزيد من الاكتفاء الذاتي الزراعي سيكون لها أثر إيجابي على ديناميكية النمو العمراني، والتنمية داخل المدينة التي يجب أن تحدد بحدود ثابتة.

 

تاريخيّاً كانت هناك علاقة تكافلية بين اقتصاديات مصر العمرانية والريفية، وأحد الأمثلة البسيطة لتلك العلاقة التي حققت نجاحاً نسبيّاً هو نظام الأوقاف؛ حيث استُخدمت الأرباح من الأراضي الزراعية، والتي كانت تغذي المجتمعات العمرانية والريفية على حد سواء، للحفاظ على الممتلكات في المناطق العمرانية. وكانت كل الأرض في الضفة الغربية في القاهرة (الجيزة) أراضي أوقاف تُدفَع عوائدها لصيانة المباني في القاهرة على الجانب الآخر، وقد أُلْغِيَ هذا النظام منذ أن تولى نظام ١٩٥٢ مقاليد الحكم، ومِن ثَمَّ خطَّط لمناطق عمرانية جديدة على تلك الأرض، مثل منطقة المهندسين. وبوجود سياسات عالمية ومحلية ملائمة فإن لدى مصر القدرة على إطعام نفسها، وفي الوقت نفسه تحدد أنماط التنمية العمرانية بها.

 

إن الحاجة المستمرة لمزيد من الأراضي الزراعية، والحاجة إلى مزيد من المساكن، يعني أن المخطِّطين والسياسيين في حاجة إلى وضع نماذج عمرانية مبنية على مبدأ الكثافة، ويمكن تنفيذ ذلك بطُرُق لا تعيد الظروف الموجودة في بعض المناطق «العشوائية»، وغير الصحية، وشديدة الكثافة أحياناً. ولكن كل تخطيط الحكومة الحالي يهدف إلى خلق بيئات (ضواحٍ) عمرانية منخفضة الكثافة، ترتكز على استخدام السيارات، وهذا هو النموذج الذي فشل في جميع أنحاء العالم ولا يمكن أن يستمر استخدامه في ظل النمو السكاني في القاهرة. البيئات عالية الكثافة لن تقلل من «الأراضي الضائعة» فقط، ولكنها أيـضاً تمثل شبكات اجتماعية أكثر صحية. إن التخطيط العمراني المرتفع الكثافة يتطلب أيــضاً من المخططين النظر في وسائل النقل الجماعي، وهو عامل حيوي آخر يتجاهله المخططون في القاهرة، وفي ظروف مصر فإن التخطيط المرتفع الكثافة هو النهج الأكثر استدامة - بيئيّاً واقتصاديّاً واجتماعيّاً - وسوف يساعد في الحفاظ على الأراضي الزراعية، التي تشتد الحاجة إليها لإطعام السكان. (بالإضافة إلى الإمكانات التي لا نهاية لها للزراعة الحضرية او الزراعة على الأسطح، التي يمكن بسهولة أن تنفذ في القاهرة إذا ما كان السياسيون على دراية بما يفعلونه).

 

إن الحاجة المستمرة لمزيد من الأراضي الزراعية، والحاجة إلى مزيد من المساكن، يعني أن المخطِّطين والسياسيين في حاجة إلى وضع نماذج عمرانية مبنية على مبدأ البيئات ذات الكثافات المرتفعة.

المشتغلون بالتنمية العمرانية بحاجة إلى النظر إلى مدن أخرى، لأنه من الضروري جعل مصر لامركزية، ويجب على الحكومات في المستقبل رؤية القوى الكامنة المحتملة، التي بالفعل لدى القاهرة وغيرها من المدن، وليس النظر إلى الصحراء الخالي من التخيل، والهادف إلى محو أحياء القاهرة. والأمن الغذائي عن طريق الحد من الواردات الغذائية والاستثمار في الأراضي الزراعية سيكون له تأثير إيجابي على التنمية العمرانية في القاهرة، ولكن يجب أن يصحبه أيـضاً إعادة النظر بجدية في قوانين الملكية، وقوانين الإيجار، وقوانين ضريبة الأملاك. إنها لكارثة أن ما يقرب من ٤٠ % من المساكن في القاهرة لا تزال فارغة، إما بسبب القوانين المقيدة على العقارات القديمة، أو لأن المستثمرين منتظرون لمبانيهم نصف المكتملة أن تزيد قيمتها قبل أن يبيعوها. لقد حان الوقت للمستثمرين لمعرفة قيمة الاستثمار في المساكن المصممة تصميماً جيداً في المجتمعات المتوسطة أو المنخفضة الدخل، بدلاً من التركيز على السوق الراقية.

 

 حان الوقت للمخططين للتفكير في نسيج يربط بين المناطق العمرانية، بدلا من مجتمعات مغلقة معزولة. وحان الوقت للحكومة لوقف دعم الزراعة في البلدان الأخرى، في حين تسمح للتوسع العمراني أن يلتهم الأراضي المصرية. وحان الوقت لوضع سياسة نقل جادة تعطي القاهرة وسائل النقل الجماعي التي تستحقها. وحان الوقت للتخطيط والسياسات السليمة. مشاكل القاهرة ليست فريدة من نوعها، والحلول أيــضاً ليست كذلك.

 

محمد الشاهد طالب بالدكتوراه بقسم دراسات الشرق الأوسط بجامعة نيويورك، مقيم بالقاهرة حيث يجرى رسالته  البحثية فى تخطيط الهندسة المعمارية والحضرية فى مصر

أقرأ المزيد لـ:  محمد الشاهد

 

شارك

 

 

أضف تعليق

يرجى العلم بأن بياناتك الشخصية لن يمكن تقاسمها أو الكشف عنها لأي طرف ثالث، وسيتم الحفاظ على سريتها

 

رأي الجريدة

رسالة مفتوحة إلى دكتور محمد البرادعي

أنا أكنّ لك أقصى درجات الاحترام والتقدير. ولا يمكننا أبداً أن ننسى أن شجاعتك وبصيرتك كانتا وراء المطالبة بالتغيير والتحول إلى الديمقراطية خلال الأعوام...   قراءة المزيد

الدستور

فالدستور ليس مجرد وثيقة تضمن تساوينا كمواطنين أمام حاكم يحكمنا وفق قواعد محددة لا وفق أهوائه، بل هو مرآة الآمال، وعنوان القيم، وانعكاس للمستقبل الذي نحلم...   قراءة المزيد

المزيد

مش فاهم؟

مش فاهم؟

"مش فاهم؟" هو عدد من رسوم الكاريكاتير تم صياغتها في إطار كوميدي بهدف إثارة تساؤل محدد يشير الي وجود تناقض واضح أو تضارب في المصالح أو شيء غير صحيح، و لكن...  قراءة المزيد

المزيد

استطلاعات رأى

حذف كلمة مدنية من الدستور سيؤدي الي قيام
 دولة عسكرية
 دولة دينية
 دولة مدنية
 لا أهتم
هل تؤيد اقامة مباريات كرة القدم بجمهور ؟
 نعم
 لا
 لا أهتم